国内首家美股房企美元债违约 “不囤地”的鑫苑难逃债务危机

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来源 债市观察

导读

总部北京、难逃美股上市，危机曾经风光一时的不囤地鑫苑（中国）置业，如今违约欠债。国内

从首家美股内地房企，美股美元到现在美元债接连违约，房企由清华硕士张勇建立的债违债务鑫苑地产集团如今正面临着债务接连违约、复工交房等难题，鑫苑是难逃一家很典型的“房不逢时”的开发商。

10月11日，国内首家美股上市房企鑫苑（中国）置业（XIN.N）官宣，其控股股东的母公司鑫苑置业有限公司（简称“鑫苑置业”）美元债再次违约，合计违约利息和本金约为2.67亿美元。

根据鑫苑（中国）置业公告内容，本次未能按时支付的两笔美元优先票据分别为“14% UNSUB NTS 25/01/2024 USD（REG S）”和“14.5% UNSUB NTS 17/09/2023 USD（REG S）”。

而在7月末，鑫苑置业的另一笔优先票据“鑫苑置业12% N20220629”未能在到期日（6月29日）按时偿付，本息合计金额约人民币5.44亿元，票面利率12%。

上述三笔境外债均于新加坡证券交易所流通，按10月12日汇率计算，合计违约金额约24.95亿元。

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债务违约后，融资“何去何从”？

近日某房企内部人士在谈到房企债务问题时分析称，“其实房企最担心的还不是债务违约，而是市场流动性持续减弱。现在很多房企虽然债务违约，但还没到破产程度，正是因为虽然成交量虽然很差，但保持在较低水平，一些不愿躺平的房企拿时间换空间，优先保证交付，但一年后能不能继续坚持下去就要看融资能力了。”

张勇的“鑫苑系”有两个主要发债平台，其中鑫苑置业主要进行美元债融资。目前共有3笔美元债存续，分别是“鑫苑置业 14.2% N20231015”、“鑫苑置业 14% N20240125”、“鑫苑置业 14.5% N20230917”，合计6.75亿美元，其中两笔美元债合计5.05亿美元将于明年的9月17日和10月15日到期，换算成人民币约36.22亿元。

而境内债发行主要由鑫苑（中国）置业公司进行，目前共有“19鑫苑01”、“20鑫苑01”和“21鑫苑01”三只公司债，合计23.75亿元。

据鑫苑（中国）置业公司债券报告显示，近3年来其有息债务总额在持续减少，其中2021年有息债务为110.83亿元，相较于2020年有息负债总额148.43亿元减少约37.6亿元，同比减少超过25%；至2022年中期，有息债务总额进一步减少至 100.68 亿元，较2021年减少约10.15亿元。

有息负债规模持续缩减，一方面是公司此前按时偿还债务，另一方面则是近年来发债较少，最近的1笔发债是2021年1月4日发行的“21鑫苑01”。与之同步的是，自2021年3月之后，在招拍挂土地市场上就很难见到鑫苑的身影了。

据鑫苑（中国）置业2022年中期公司债券公告，未来1年内，鑫苑（中国）置业有约35.42亿元有息债务到期，主要以银行借款和非银行金融机构贷款为主，而报告期内的非受限的账面资金仅约18.87亿元。

而随着鑫苑置业美元债违约，后续境外融资前景不容乐观。张勇的“鑫苑系”或将面临境内外融资枯竭的艰难境地。

不过，鑫苑（中国）置业还有近200亿元的资产受限金额，分别为23.17亿元保证金、在途资金和174.76亿元的抵押担保，如能释放部分受限资产，也可适当缓解公司的现金流压力。

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错过“黄金年代”，错入“黑铁时代”

据鑫苑（中国）置业公司公开数据显示，今年上半年经营活动产生的现金净流量为 3.60 亿元，主要是上半年度其他应收款有一定数量的回款，不过净利润亏损2.28亿元，这是自去年以来持续亏损。

此外，今年以来全国各地的“鑫苑系”出现多次被执行，执行标的金额超过10亿元。

“鑫苑系”财务危机的消息从2021年下半年就开始不断传出，并从财务危机传导至项目危机。今年以来，很多鑫苑业主开始曝光自己购入的鑫苑楼盘已经长时间停工。

不过，曾经希望带领“鑫苑系”走向全国的张勇似乎并不愿意躺平。

作为回应，鑫苑（中国）置业在今年7月下旬发布澄清公告称，公司河南地区开发项目受疫情防疫要求和2021年“7.20郑州特大暴雨”事件影响，出现部分项目停工或延期交付。但截至公告发布日（7月25日），河南鑫苑置业有限公司开发的鑫苑紫金府、鑫苑国际新城、鑫苑名城等多个项目工人到岗超1800人，到岗率超85%，各在建项目基本复工。

此外，在7月份郑州市政府组织市房管局、各区政府召开的“7家重点企业在郑项目情况汇报”会议上，“鑫苑”也出现在参会名单上。这个会议透露了帮助重点企业“保交付”的模式，如“棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房”等。

这也意味着，鑫苑目前还是郑州当地政府优先帮助纾困的对象，还有一线生机，但郑州之外的鑫苑项目就没有这种待遇了。

9月底，坊间消息称“鑫苑系”位于山东省青岛市西海岸灵山湾的龙玺项目的30%股权，将遭到司法拍卖。该项目由“鑫苑系”旗下公司青岛慧据智慧城市产业发展有限公司持有，项目评估价格为8.31亿元，起拍底价为7.07亿元，项目将于10月25日进行司法拍卖。

值得一提的是，张勇早在1997年就在郑州创建了鑫苑（中国）置业的前身：河南鑫苑置业有限公司。2006年12月，公司进入集团化运作时代；2007年登陆纽交所；2012年9月，鑫苑中国购买美国纽约土地，计划开始海外扩张。

目前，鑫苑（中国）置业主要项目分布在郑州、济南和苏州等城市，并将总部设立在北京。显然，张勇希望创建一家全国性企业，并不仅仅局限在河南。

虽然早早就进入房地产开发行业，但坚持“不囤地、不捂盘、零库存”开发模式的鑫苑系，始终徘徊在中小房企之列。

从2016年开始，鑫苑（中国）置业变的激进。据“观点网”报道，2015年~2018年其总负债分别为26.13亿美元、33.03亿美元、53.27亿美元和72.88亿美元。

而WIND数据显示，从2018年到2022年中期，鑫苑（中国）置业的总负债从481.81亿元，逐年攀升至578.99亿元，而营收则从108.06亿元逐年下降至12.79亿元。

中指研究院房企销售业绩统计数据显示，鑫苑中国今年1-9月销售额107.0亿元，当月排第99名，同比减少53.5%。虽然在百强房企名单内，但仍然让人揪心。

没有在沸腾的“黄金年代”壮大规模，却落入了“黑铁时代”的债务危机，张勇的“鑫苑系”带给房地产行业的，是一个“错过”与“乱入”的样例，但却是众多中小房企的缩影。

(责任编辑：知识)