长三角REITs联盟“搭台”投融资对接 机构建言进一步提升信披水平
本报记者 吴晓璐
10月25日,搭台长三角基础设施REITs产业联盟“投资者与原始权益人交流专场活动”成功举办。长角会上,盟投机构投资者就基础设施REITs资产选择、融资估值、对接发售、机构建言进步战略配售及信息披露的提升感受和建议进行了交流,并对市场关注的信披清洁能源、旅游景区、水平市政基础设施类项目等话题开展了讨论。搭台
总体来看,长角与会机构投资者认为,盟投REITs市场发展符合预期。融资公募REITs的对接底层资产是我国优质的基础设施资产,也是机构建言进步适合保险、理财等资金配置的稳健型资产,将坚持长期投资。目前,REITs产品信息披露较为友好,未来希望进一步提升信披透明度,有更多机会与项目公司和基金管理人进行信息互动。
改善投资组合提升收益
据Wind资讯数据统计,截至10月25日,上市公募REITs达20只,合计募资618.14亿元,总市值达716.63亿元。从项目属性来看,产权类12只,特许经营类8只。从资产类别来看,仓储物流、生态环保、交通、产业园区、能源和保障性租赁住房类分别为2只、2只、5只、7只、1只和3只。
从上市后的市场表现看, REITs产品普遍涨幅较好,产权类总体好于特许经营类。现金分派率方面,特许经营类总体具有较高的分派率,平均在5%左右;而产权类分派率相对低一些,在3%左右。
“工银理财坚持价值投资、长期投资理念,参与了多只公募REITs产品的投资,是银行理财参与战略配售数量最多的机构。经过一年多的运行,REITs表现出很高的投资价值,有效提升了投资组合收益。”工银理财项目投资部董事、REITs业务负责人冀军表示。公募REITs的底层资产是我国优质的基础设施资产,对于银行理财来说,基础设施REITs在投资安全性、收益稳定性等方面都具有较好的契合度,也是理财服务实体经济的新路径。
关注估值和现金流稳定性
在资产选择方面,机构投资者表示,需要考虑自身投资策略、资产的波动性、估值以及扩募资产储备等方面的问题。但是,目前国内REITs尚处于试点阶段,市场体量较小,仍处于供不应求阶段。
与会嘉宾表示,对资产的选择要同自身投资策略相匹配。如果是偏成长策略,可倾向于产权类资产;如果是偏分红型策略,可以倾向于特许经营类资产。另外,扩募资产储备是否充足也是非常重要的一点,充足的资产储备将持续提升REITs估值。
据Wind数据显示,截至10月25日,上市REITs中有12只进行分红,合计分红金额23.86亿元。9月29日,有5只公募REITs扩募申请获受理。
“作为投资人,我们对于资产的选择核心有两个维度,资产好不好,价格贵不贵,源头是估值准不准。”冀军表示,资产估值合理客观是判断战配投资的关键指标,核心是未来现金流稳定性及可增长性。在未来现金流预测方面,需要关注数量和价格的关系,数量的黏性及稳定性,价格及增长的合理性。
“尽管不同行业REITs存在一定差异,但现阶段市场体量还小,供不应求,我们更多的是关注如何获取一定战配份额。”冀军表示。
参会的机构投资者认为,从长远来看,未来资产的发展会根据经济结构、资产存量情况和政策导向变化,投资策略可能会随之调整。但是总体来看,投资应该关注几个重点,包括资产相对优质、估值合理、分红率和IRR(内部收益率)在合理区间、价格波动在低位等。
此外,部分机构投资者代表提出建议,一是建议加强信息披露的即时性、全面性和透明度,建立相对统一的信息披露标准。二是建议参照上市公司财报披露的流程,建立半年报、年报的预披露机制。定期召开基础资产运营、基金业绩的说明会,给市场投资人更多信息互动的机会。
也有与会嘉宾表示,当前信息披露较为友好,建议未来进一步提升信披的及时性和有效性,如披露月度经营数据等。另外,建议加强与投资人的沟通。
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