冲刺港交所!王健林被逼上市背后有何隐情?

在租赁模式下,冲刺万达商管向业主租入整座商场(无固定租赁费),港交然后再转租给租户,所王上市一边跟租户收取租赁费,健林一边把租户交的被逼背后租金与业主进行分成。
这种模式的有何隐情好处就在于,既保证了万达商管对物业管理的冲刺连续性和独立性,又减少了固定租赁开支,港交真正实现了轻资产运营。所王上市
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到期债务压力大
虽然万达一直在瘦身的健林路上,但公司的被逼背后债务压力仍然很大,这或许也是有何隐情公司急于在港申请IPO的原因之一。
根据wind债券统计数据,冲刺万达商管未来1年将有7只债券到期,港交合计债券规模124.33亿元。所王上市对比2021年底账上的188亿现金而言,这个到期债务规模不可谓不大。
数据来源:wind,星空财富被逼上梁山的上市
仅仅是债务压力,让万达商管在第二份《招股说明书》失效后的第二天,就又双叒向联交所提交了第三份《招股说明书》吗?
当然不是,更重要的还有对赌协议的倒逼!根据万达商管与基石投资者之间的投资协议,万达商管必须达成以下多个“小目标”:
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利润保证
2021-2023年,公司必须分别实现51.9亿元、74.3亿元和94.6亿元净利润,如果达成不了,则万达商管就要以现金+股份的方式补偿投资者。
万达商管与投资者签订利润保证条款(摘自公司《招股说明书》)
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撤资权利
万达商管必须在投资协议后3个月内向港交所递交《招股说明书》(且未来要上市成功),否则投资者可以要求撤资,并且要求按照8%(365天)计算利息回报。
撤资权(摘自公司《招股说明书》)
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最大外部股东的特殊权利
万达商管的最大外部股东——PAG,作为万达商管最大的外部股东,享有以下超级权利:1个董事会席位,每年2.5%的固定利息回报,每股股息红利,上市后其他变现权利。
也就是说,PAG不仅能够左右万达商管的董事会重大事项,在上市之后能够股权变现,还能够以股权资金为基础获得每年2.5%的固定收益,这在众多IPO公司股东里是非常罕见的。
如此卑微的条款,万达商管是有多缺钱,这家来自新加坡的PAG又是何方神圣?万达并未做回应。
轻资产模式的困境
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出租率下降
我们认为,轻资产模式虽好,但在口罩因素影响下,商业地产管理的物业收入、租金收入都将不可避免的受到影响。从出租率来看:
2019-2022年中期,万达商管出租率分别为99.30%、97.80%、99.30%和98.60%,显然目前的出租水平尚未超过疫情前。
数据来源:wind,星空财富2►
商业地产整体开发进度缓慢
在出租率做不上去的情况下,想要继续做大营收,唯一的办法就是要扩大商业地产管理面积。在万达自有地产有限的情况下,则必须不断扩大独立第三方商业地产管理规模。然而,这两年国内商业地产开发是越来越不景气,这就导致从第三方获取管理面积的难度会越来越大。
根据华经产业研究院数据,自2018年,全国商业营业用房的施工面积逐年递减。2017年时的施工面积增长率为0.6%,但从2018年开始都为负增长,新开工施工面积和竣工面积的情况也不容乐观。
2018-2021年全国商业营业用房施工面积增速为负
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独立第三方业务毛利率逐年降低
既然新建的第三方商业地产越来越少,万达又想拿到更多的第三方商业地产,那么唯一的途径就是让利。表现在财报上就是越来越低的第三方业务毛利率。
2019-2022年中期,万达商管第三方业务毛利率不断下降
小目标,恐难实现
想靠轻资产翻身未必能成功,想靠港股IPO也未必能一劳永逸。按照万达商管《招股说明书》,公司2021年净利润35.03亿元,Pre-IPO融资估值1800亿则对应51倍PE估值。
以现在港股商业地产管理公司10倍PE的估值水平来看,王健林与投资者们51倍PE的小目标,是无论如何也实现不了了。
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