裁员、关店，楼市“黑铁时代”，贝壳找房断臂求生

回港上市的黑铁时代贝壳，再陷裁员风波。关店

5月11日，楼市贝壳找房在港上市，贝壳当天收涨2.5%，找房市值为1128亿港元。断臂

美股、求生港股双重上市之际，黑铁时代贝壳却又传出裁员消息。关店有媒体报道称，楼市贝壳找房再传“启动新一轮裁员”消息，贝壳此次裁员涉及产研、找房运营、断臂中后台等，求生大部分员工拿到的黑铁时代赔偿金额为N＋1。

今年3月，贝壳被传针对二手和新房交易服务事业群员工优化10%；2021年10月，贝壳被传将上海分布的研发、金融、品牌等部门进行优化。

这意味着，7个月内贝壳找房已启动3轮裁员，中介行业凛冬依旧。

疫情之下，楼市销售额大幅下滑，贝壳作为头部中介，如何自保？

壹

贝壳多次裁员，与其业绩恶化有直接关系。

自2018年成立以来，贝壳表面上顺风顺水。从转型互联网开放平台、全力打击“假房源”，到赴美上市，再到2020年GTV突破3.5万亿元，贝壳以整合行业的强势姿态高歌猛进。

但回归到业绩上，贝壳就难言强势了。

在国家“房住不炒”基调下，2017—2021年，楼市调控政策不断趋严，限购、收紧信贷、二手房指导价等措施轮番出台。 

政策持续高压，贝壳作为撮合交易的中介方难有亮眼表现。

数据显示，2017年—2019年贝壳分别净亏损5.38亿元、4.28亿元、21.80亿元，仅在2020年实现全年盈利。到了2021年，继续回归亏损。

2021年中国楼市继续遇冷，上半年广州、深圳等地二手房指导价政策发布，下半年信贷收紧，全国市场开始冷清。

全国百强房企2021年销售额，更是出现10年来首次下滑，排名前五房企中，、万科、全年销售额分别下滑4%、11%、36%。

楼市整体下滑，贝壳自然无法独善其身。

2021上半年时，贝壳各项数据还在增长：整体完成GTV 2.29万亿元，同比增长72.3%。净利润21.70亿元，同比增长35%。 

到了三季度，受调信贷收紧、楼市降温影响，贝壳二手房交易迅速下滑。

三季度，其营收下降为180.96亿元，净亏损17.66亿元，四季度，营收继续下滑到177.9亿元，净亏损9.33亿元。

3月10日发布的2021年报显示，贝壳全年实现营收808亿元，同比增长14.6%；净亏损5.24亿元，同比大跌118.87%。

经营数据方面，去年贝壳平台GTV（总交易额）约3.85万亿元，同比增长10.1%。其中新房GTV约1.61万亿元，同比增长16.3%；二手房GTV约2.06万亿元，同比增长6.1%。

在中国楼市整体遇冷的2021年，贝壳能取得10%的正增长，体现出一定韧性。

但资本市场关注的是其连续亏损，年报发布后，贝壳股价大跌23.93%，1年多来累计已暴跌超80%，总市值蒸发5000多亿元。

比股价暴跌更严重的是，今年4月21日，贝壳已被美国证券交易委员会（SEC）列入“预摘牌名单”，若无法在今年5月12日前向SEC提交证据，证明不具备被摘牌条件，那贝壳可能被列入“确定摘牌名单”。

正是因为美股有被退市风险，贝壳才选择回港双重上市。

不难看出，左晖离世这一年，贝壳经历着重重危机，正如CFO徐涛所称“2021年的感受是前所未有的难”。

连续亏损之际，裁员、关店，无疑是贝壳的自救动作。节流固然重要，难的是开源阻力重重。

贰

贝壳在年报中曾提及政策相关风险：“中国楼市也受制于政府规定，近年来政府宣布一系列措施，包括住宅限购、收紧信贷、现房交易参考价等。

例如，2021年2月8日，深圳发布现房交易参考价，为全市近3600个住宅小区中的每个小区指定量身定制的参考价格。受此影响，深圳现房成交量明显下降。 

如果政策扩大到其他城市，我们在这些城市的业务和经营成果，特别是对现房交易业务，可能会受到重大不利影响。”

如今的问题是，政府放松了，楼市却继续下滑。

2022年一季度，全国各地接连亮出刺激楼市政策，哈尔滨、郑州、苏州、南京、无锡、东莞、西安等多个城市出台“调整限购、缩短限售年限、调整公积金贷款额度、发放购房补贴、降低首付比例”等一系列救市政策。

稳增长之年，楼市再度被寄予厚望，但结果并不乐观。

而在克而瑞研究的销售排行榜中，一季度销售规模前十房企分别为碧桂园、万科、保利发展、融创、中海、招商蛇口、、金地、绿城、龙湖，其中仅有碧桂园和万科的销售金额破千亿元。

据中指院数据显示，2022年一季度，TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%;

一季度销售规模前10房企分别为碧桂园、万科、保利发展、融创、中海、招商蛇口、华润置地、金地、绿城、龙湖，其中仅有碧桂园和万科的销售金额突破千亿元。

即便最强的碧桂园和万科，销售额也分别同比下降28.9%、41.8%，其余房企均出现不同程度下滑。

如果说政策略有滞后，那4月的数据便更具参考意义，事实是4月的数据依旧不理想。

万科4月实现合同销售额308.4亿元，同比下降38%；碧桂园实现合同销售金额226.4亿元，同比下降57.14%。

万科、碧桂园之外，TOP10房企4月销售额均值，同比跌幅仍旧接近50%。

没错，连续的刺激、松绑也未能逆转楼市下跌。

回想万科2018年喊的“活下去”，2022年提出的“房地产黑铁时代，要么死、要么活”，颇具前瞻性。

考虑到楼市下滑影响，贝壳预计2022年第一季度总收入将在115亿元至125亿元之间，同比下降约39.6%至44.4%，预期很悲观。

中国楼市不败神话已然终结，市场预期逆转后，整体规模已无看点，未来房企和中介行业都需转型升级。

以贝壳为代表的中介行业，终将走向拼服务与口碑的成熟期。

贝壳去年提出“一体两翼”战略，即二手房和新房交易服务为“一体”，整装大家居事业群与普惠居住事业群为“两翼”。

遗憾的是，目前两翼新业务并未成型，贝壳的未来依旧充满不确定性。

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